В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. В полной мере это относится к любым сделкам, совершаемым с недвижимостью
Статья 166 ГК РФ устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
По общему правилу, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное – возместить его стоимость, если другие последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Вместе с тем, такая сделка, посягающая при этом на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
Статьями 169 – 179 ГК РФ установлены другие основания признания сделки недействительными. Так, ничтожны сделки, совершенные с целями, заведомо противными основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); мнимые сделки, то есть совершенные лишь для вида; притворные сделки, прикрывающие другие сделки (ст. 170 ГК РФ); сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ); сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, за исключением мелких бытовых и других сделок малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 ГК РФ (ст. 172 ГК РФ).
По иску заинтересованных лиц суд может принять решение о недействительности отдельных видов сделок. Так, например, может быть признана судом недействительной сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК РФ); сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом (ст. 173.1 ГК РФ); сделка, совершенная с нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ); сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ (ст. 175 ГК РФ); сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а также сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Необходимо также знать, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по этим требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по такому требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
С.Н. Федотов, начальник отдела правового обеспечения,
контроля и надзора в сфере саморегулируемых организаций
Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Республике Алтай
Фото: global-cons.ru
